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        典當常識
        土地如何典當
        瀏覽次數:1641 發布時間:2014/12/31 11:53:04
          劃撥土地使用權是不能單獨典當設定抵押權的。劃撥土地使用權是國家無償將土地提供給土地使用者的,土地使用者對土地只享有經營使用權,而不享有處分權。劃撥土地還不是企業所自有的財產,其處分權仍然在國家。而典當是一種對自己擁有的財產的一種處分行為,不是自己擁有處分權的財產就不能用于典當。劃撥土地使用權用以典當,必將使典當行的利益得不到保障。
          根據我國擔保法和城市房地產管理法的規定,劃撥土地使用權的房地產是可以進行抵押的。城市房地產管理法第47條規定,依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權,可以設定抵押權。擔保法34條也規定抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以設定抵押。該法36條還規定,已依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。這些規定中,應該說是很明確地包括劃撥土地使用權上的房地產的。
          與出讓土地使用權的房地產典當相比,劃撥土地使用權的房地產抵押權的設定,除應該具備當戶提供了合法取得的土地使用權、除了土地使用權證書、房屋所有權證書、當戶、典當行之間有書面典當合同、當物進行了評估、以及進行了抵押登記等條件外,還應考慮增加以下幾點限制:
          一是設定抵押權必須征得批準劃撥該土地的人民政府的土管部門的批準同意;
          二是應嚴格限制劃撥土地的房地產抵押這類房地產實際上是國家與用地單位的一種共有物,而且因為劃撥土地是國家無償地提供給土地使用者的,是為了特定的用途。
          雖然典當行為所處分的主要不是土地本身,而是土地上的建筑物,但房地產的不可分必然地同時處分了土地,這就改變了國家將土地劃撥給土地使用者的初衷,因此應該對劃撥土地的房地產典當加以嚴格的限制。
          再談下抵押權實現問題:劃撥土地房地產抵押權設定之后,當債務履行期滿典當行未受到清償的,就發生抵押權實現問題。根據我國擔保法第53條之規定,債務履行期屆滿當戶未受到清償的,可以與當戶協議以抵押物折價或拍賣、變賣該當物所得的價款受償,協議不成的當戶可以向人民法院提起訴訟。顯然,擔保法規定了抵押權實現的兩種方式,即協議方式和訴訟方式。用協議方式實現劃撥土地房地產抵押權應經過有關土管部門的參與或批準;采取訴訟的方式實現劃撥土地房地產抵押權時應通知政府或其土管部門作為第三人參與訴訟。當戶和典當行協議不成或政府不同意協議結果,抵押權的實現就只有通過訴訟的方式;禁止當戶和典當行在協議中直接將劃撥土地的房地產歸典當行所有。我國擔保法第40條規定,訂立抵押合同時,抵押權人和抵押人在合同中不得設定在債務履行期滿抵押人未受到清償時,抵押物的所有權轉移為債權人所有。
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